Thiên Minh Rating xếp hạng tín nhiệm cho Trái phiếu BPS12602 ở mức BBB-/triển vọng Ổn định. Mức xếp hạng cao hơn 01 bậc so với xếp hạng tín nhiệm của Tổ chức phát hành (Bcons PS: BB+/triển vọng Ổn định), phản ánh kỳ vọng tích cực của chúng tôi về khả năng thu hồi nợ nhờ giá trị và chất lượng tài sản bảo đảm. Cụ thể, chúng tôi ước tính tỷ lệ thu hồi gốc và lãi của Trái phiếu dựa trên giá trị tài sản bảo đảm đạt mức Cao, dao động khoảng 77%.
Liên quan đến kết quả hoạt động của Bcons PS, chúng tôi điều chỉnh tăng dự phóng nhu cầu vốn vay do giá trị chuyển nhượng dự án Hoàng Nam Ngôi Sao lên tới 802,4 tỷ đồng[1] (tăng 302,4 tỷ so với dự báo trước của chúng tôi). Theo đó, tỷ lệ Nợ vay/Vốn chủ sở hữu 2026F tăng từ 2,0x lên 2,2x, và Nợ vay (loại trừ vay bên liên quan)/Vốn chủ sở hữu 2026F tăng từ 1,3x lên 1,4x. Cùng với đó, lợi nhuận sau thuế 2026F cũng được điều chỉnh giảm 6 tỷ đồng, về mức 96 tỷ đồng. Tuy nhiên, chúng tôi đánh giá tác động của cập nhật này không làm thay đổi điểm xếp hạng tín nhiệm của Bcons PS.
Kế hoạch phát hành Trái phiếu BPS12602 nằm trong kế hoạch huy động 500 tỷ đồng trái phiếu của Bcons PS trong năm 2026 nhằm phục vụ nhu cầu vốn cho hoạt động nhận chuyển nhượng và phát triển các dự án bất động sản. Trước đó, vào tháng 04/2026, Công ty đã phát hành thành công lô trái phiếu BPS12601 với giá trị 276 tỷ đồng. Lô trái phiếu BPS12602 có tổng giá trị 140 tỷ đồng, kỳ hạn 04 năm, lãi suất 12,0%/năm trong 2 kỳ thanh toán lãi đầu tiên, 11,0%/năm trong 4 kỳ thanh toán lãi tiếp theo và 11,5%/năm trong 2 kỳ thanh toán lãi còn lại, dự kiến phát hành vào tháng 06/2026. Toàn bộ 140 tỷ đồng nguồn vốn huy động được sử dụng để thanh toán một phần tiền mua cổ phần của các công ty phát triển bất động sản: Công ty Cổ phần Đầu tư dự án Hoàng Nam, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng Hoàng Nam, với giao dịch dự kiến thực hiện trong Q2-Q3/2026.
Dựa trên Dự thảo Công bố thông tin về chào bán Trái phiếu riêng lẻ của Tổ chức phát hành và Nghị quyết số 08/NQ-HĐQT ngày 19/06/2026 của Hội đồng quản trị về việc phê duyệt phương án phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ năm 2026 của Công ty Cổ phần Bất động sản Bcons PS, Trái phiếu được bảo đảm bằng các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất và toàn bộ các quyền và lợi ích gắn liền với quyền sử dụng đất của một số thửa đất tại thành phố Hồ Chí Minh. Trong kịch bản xử lý tài sản, nếu số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm của Trái phiếu không đủ để thanh toán cho các nghĩa vụ liên quan đến Trái phiếu thì phần nghĩa vụ chưa được thanh toán đủ sẽ có thứ tự thanh toán ít nhất ngang bằng với các nghĩa vụ chung khác không được bảo đảm của Tổ chức phát hành, ngoại trừ các nghĩa vụ được ưu tiên thanh toán mà Tổ chức phát hành đã cam kết với các bên khác trước thời điểm phát hành Trái phiếu.
Về các điều khoản và điều kiện khác, đây là trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, do đó không tác động đến mức điểm XHTN của Trái phiếu.
